налог на коммерческую недвижимость — Коммерческая недвижимость Москвы
Поиск коммерческой недвижимости
Площадь
Цена в рублях:
Расширенный поиск
Статьи
20 Июня 2014

Снизят ли власти Москвы налог на коммерческую недвижимость?

Правительство Москвы с 2015 года решило снизить налоговую базу для собственников крупных торговых и офисных центров на 15-40%, налог на недвижимость будут платить только с полезных площадей здания. Однако ставка налога увеличится на 33%.

Напомним, что с 2014 года собственники крупных столичных торговых и офисных центров платят налог исходя из кадастровой стоимости, которая для большинства оказалась намного выше балансовой, по которой налог начислялся прежде.

Для большинства налог вырос в несколько раз. Например, по подсчетам Knight Frank, для торгово-развлекательного центра "Метрополис" он мог увеличиться с 40 млн. руб. до 160 млн руб., для "Европейского" — с 34 млн. руб. до 342 млн руб. Для девелопера AFI Development налог в 2014 году вырастет больше чем в 2 раза, до более чем $31 млн. За ТРЦ "Афимолл", площадь которого составляет около 300 тыс. кв. м, придется заплатить более 10 млн долл.
Под новый налог в 0,9% от кадастровой стоимости попали пока только здания площадью от 5000 кв. м (1842 объекта), с 2015 года налог будет распространен на здания площадью более 3000 кв. м (еще порядка 2700 объектов), а ставка вырастет до 1,2%.
Правительство Москвы решило пойти навстречу девелоперам, рассказал РБК руководитель департамента городского имущества Владимир Ефимов. При определении кадастровой стоимости теперь будет учитываться только полезная площадь здания, а не общая.
"Любое офисное или торговое здание имеет свой коэффициент полезных площадей, — объясняет Ефимов. — Для торговых центров — 0,6-0,7, для офисных — 0,75-0,85". Эти коэффициенты департамент имущества включит в техническое задание для оценщиков, и те учтут их при определении кадастровой стоимости, по которой налог будет начисляться в следующем году (кадастровая переоценка проводится каждый год). Департамент экономической политики и развития Москвы сообщил РБК, что поддерживает это начинание: оно позволит обеспечить "более справедливое налогообложение".
При этом, скидку в итоге получат не все девелоперы, ведь ставка налога с 2015 года вырастет с 0,9 до 1,2%. Если подсчитать, получается, что те, кто получит минимальную налоговую базу — кадастровую оценку с коэффициентом 0,6, сэкономят по сравнению с этим годом 20%, а те, кто получит максимальную базу — с коэффициентом 0,85, заплатят на 13% больше (если сама по себе кадастровая стоимость без учета коэффициентов не изменится).

Предложенные столичными властями коэффициенты оцениваются экспертами, как адекватные.
По словам Клавдии Чистовой, руководителя отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE, для эффективно спроектированного офисного здания коэффициент потерь не должен превышать 12%. А у ряда бизнес-центров он может быть и выше — при проектировании просторного лобби и зоны ресепшен, например. В классическом торговом центре, где присутствуют как якорные арендаторы, так и арендаторы торговой галереи, стандартным коэффициентом арендопригодной площади является 0,6-0,7. Но довольно много объектов, в том числе и знаковых, имеют коэффициент арендопригодной площади ниже 50%: "Соответственно, сплошное применение коэффициента 0,6 может привести к завышению рыночной стоимости".

Собственники не рассчитывают на значительное снижение налога. "Скорее всего, новая поправка не уменьшит налоговой нагрузки для "Флакона", — рассуждает владелец дизайн-завода Николай Матушевский. — Коридоры традиционно не относят к полезной площади, но на территории "Флакона" они заняты вендинговыми автоматами, устройствами для печати фотографий и прочее, то есть тоже сдаются в аренду и являются полезными площадями", — объясняет он.
Генеральный директор сети химчисток-прачечных "Диана" Дмитрий Несветов тоже считает, что отделить полезную площадь от неполезной довольно трудно: "Как, например, посчитать полезные площади производственных предприятий или предприятий бытовых услуг, основные помещения которых отданы закрытому технологическому циклу, а под контакт с потребителем — не более 10-15%?" В некоторых районах Москвы кадастровая оценка превышает независимую коммерческую в 2,5 раза.

источник: realty.rbc.ru
Короткая ссылка на новость: http://knm.ru/~ZYZnk