Развитие торговой недвижимости на региональном уровне и привлекательность инвестиций в неё! — Коммерческая недвижимость Москвы
Поиск коммерческой недвижимости
Площадь
Цена в рублях:
Расширенный поиск
Статьи
10 Декабря 2012

Развитие торговой недвижимости на региональном уровне и привлекательность инвестиций в неё!

Прокомментируйте ситуацию на рынке недвижимости сегодня (каков потенциал развития, и как можно определить рыночное состояние сейчас)? 

По сравнению с ситуацией в кризисный период, за последние годы рыночному пространству удалось залатать основные "дыры и слабые места". О восстановлении рынка сигнализируют такие данные как ценовой уровень жилого квадратного метра в Москве, в данный момент его индекс уже более пяти тысяч долларов, но аналитический обзор утверждает и дальнейший рост этой цифры уже в первых двух кварталах текущего года, как минимум, на 1000$ . 

Учитывая такие показатели, мы видим, что наилучшим моментом для входа в инвестиционные проекты является завершение 2012 года: стоит обратить внимание на вложения в действующие объекты недвижимости и реализацию новых девелоперских проектов. 

Конечно, в первую очередь стоит сфокусироваться на секторе торговой недвижимости. В период кризиса именно эта отрасль имела низшую просадку. За последние два месяца в Москве ставки капитализации повысились с восьми-девяти до десяти-одиннадцати процентов. Но стоит полагать, что начало 2013 года вернёт ставки на прежний уровень. Опираясь на эти факторы, нетрудно увидеть, насколько приоритетным является столичный рынок недвижимости для инвесторов. Отличная возможность увеличить капитал за счёт роста рынка, соотношение изменений ставок капитализации 70/30 открыто показывает перспективы доходности на уровне 30%. 

В чём выражаются отличия регионального и Московского рынка торговых объектов недвижимости, в принципе? Возможно, их нет вообще? 

Сегодня столица испытывает дефицит в площадях для новых застроек торговых центров. В то же время, на рынке можно наблюдать достаточное количество существующих ТРЦ. Региональный рынок, напротив, раскрыт в обоих направлениях, существующего сегодня потенциала достаточно для развития торговой недвижимости в регионах, как минимум на пятилетку. 

На сегодняшний день коммерческие банки финансируют различные объекты розничной торговли, среди ведущих игроков Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ и т.д. Но, даже не смотря на положительные факторы, существует весомая проблема - такие активы трудно реализуемы (fixed assets), в особенности это касается и региональных объектов недвижимости. 

Западные фонды, в основном, представлены только на Московском рынке и Подмосковном. Причём, в последние годы они вообще закрывают участие на Российском рынке. Причиной такой позиции западных фондов послужил кризисный период в России. С резким падением цен и, как следствие, снижением спроса во время кризиса, ставки капитализации выросли до уровня 14% на столичном рынке и до 19% на региональном. 

Исключение западного капитала активирует цепную реакцию на рынке: исключение банковских и фондовых капиталов - дорожание денежных средств - снижение доступности кредитов и изменение условия кредитования в отрицательную сторону - падение привлекательности рынка и инвестиций в Российские объекты недвижимости - еще более значительное отдаление западных капиталов. 

Рост ставок капитализации в Москве (до 11%) сообщает о том, что "замкнутый круг" не разомнут до конца. По этой причине ведущие игроки Российского рынка сфокусированы на продажу и покупку Московских и Подмосковных объектов, даже с учётом того, что вложения в стоящий ТРЦ какого-либо региона вполне окупятся за 6, максимум, 8 лет. 

Учитывая все факторы, перечисленные выше, РБ Инвест придерживается стратегии уверенных выгод на Российском рынке. В качестве яркого примера успешной сделки можно привести нашу покупку трёх ТРЦ у КапиталГруп. Все три объекта расположены у метро, рядом наблюдается плотная жилая застройка, техническое состояние объектов не вызывает сомнений, "набор" арендаторов площади довольно качественный. Совершенствованием приобретенных объектов занималась наша УК AdmittoProperties. После оптимизации существующих издержек, заметного увеличения арендного потока и чистого операционного дохода, два объекта были успешно проданы с годовым уровнем доходности более 100%. Что же касается оставшегося третьего объекта (МетроМаркет у станции метро Сокол), он уже готов к продаже, перспективы доходности достаточно высоки. 

Именно сделки на подобном уровне наиболее привлекательны на Российском рынке realestate сегодня, с их помощью обретаются уверенные партнёры и соинвесторы. 

Интересен ли региональный рынок торговой недвижимости Московским ритейлерам и инвестиционным компаниям? Какие регионы имеют наибольшую привлекательность? 

Интерес, конечно есть. Наибольшие перспективы существуют в зоне до 1000 км. вокруг столицы. К примеру, наша компания довольно активно рассматривает только созданные региональные объекты, а также площадки для строительства новых торговых центров в регионах. Причём, мы не ориентируемся на города с населением около миллиона жителей, важно, чтобы объект вызывал существенный интерес. 

Как вы видите региональный рынок в 2013 году, ожидается ли развитие или ведущие игроки рынка слишком осторожны на сегодняшний день? 

Да, развитие ожидается, но, к сожалению, прогнозы активности ниже, чем хотелось бы. Недостаточное количество кредитных средств непременно отразится на динамике строительства новых объектов. 

Он будет развиваться. Но развиваться не так активно, как хотелось бы. Нехватка кредитных средств будет сказываться на темпах строительства новых объектов. Но, безусловно, рост будет. 

Если рассматривал регион с уровнем населения около миллиона, какое количество крупных торговых центров обслужит рыночные потребности? 

На этот вопрос уже есть готовые расчеты: требуется около 750 квадратов на тысячу населения. Разумеется, необходимо 750 000 квадратов ТРЦ в регионе с населением в 1000 000 человек. При этом разброс может быть следующим: от 5 до 40 тысяч квадратов. Пожалуй, это оптимальное соотношение торговых площадей на единицу населения. Естественно, городская география и распределение плотности населения, инфраструктурное развитие и другие факторы, также имеет большое значение. 

Какие различия Московских ТРЦ и региональных существуют в расположении и наличие кинозалов, зонировании фудкорта? 

В принципе, их нет. Но стоит понимать, что наличие тех или иных ресторанных сетей на фудкорте, к примеру, имеет непосредственное влияние даже на общую эффективность ТРЦ. Что касается кинозалов, их наличие также, значительно повышает привлекательность торгового центра. Очень многое зависит также от возможностей паркинга, эффективного распределения арендных площадей, эргономичного расположения развлекательных зон в ТРЦ. Не стоит забывать и факт конкуренции, его наличие имеет весомое значение. 

Все эти и другие критерии нуждаются в тщательном маркетинговом анализе, только после него можно начинать реализацию проектирования или же строительства, это касается и покупки нового объекта.

Автор: Владимир Андреев
Источник: RB инвест 

Короткая ссылка на новость: http://knm.ru/~O4yR2