Продать и взять в аренду: SLB как возможность избавиться от непрофильных активов — Коммерческая недвижимость Москвы
Поиск коммерческой недвижимости
Площадь
Цена в рублях:
Расширенный поиск
Статьи
3 Декабря 2015

Продать и взять в аренду: SLB как возможность избавиться от непрофильных активов

Новый для российского рынка вид SLB-сделок, предполагающий продажу коммерческой недвижимости при обязательном условии последующей аренды помещения продавцом, может решить многие проблемы, с которыми сталкивается бизнес в текущей кризисной ситуации. Участие в сделках такого рода открывает перспективу вести, по большому счету, лишь ту деятельность, которая непосредственно связана с получением доходов.

SLB-sdelka.jpg

«Сделки по методу sale & leaseback уже давно вошли в международную практику. К примеру, в странах Западной Европы каждая пятая сделка в инвестиционной сфере проводится по схеме SLB»

Государственные структуры — рекордсмены по количеству непрофильной коммерческой недвижимости

Владение недвижимостью не всегда связано с прямым получением прибыли, при этом, нуждается в постоянном вливании ресурсов компании. Речь идет о налогах и коммунальных платежах, эксплуатационных расходах, охранном обеспечении, ремонтных работах и реконструкциях. Более того, необходимо содержать целый коллектив сотрудников, количество которых может превосходить штат, работающий в профильном бизнесе. Таким образом, владеть недвижимостью значит задействовать один из главных активов компании в непрофильной области. Такой актив не может работать с той эффективностью, какой хотелось бы достичь и обычно не превышает 10-11% в год, и это в том случае, если ситуация идеальна.

В особенности стоит отметить государственные структуры, владеющие недвижимостью еще с советских времен. Некоторые из них имеют в собственности тысячи объектов коммерческой недвижимости. Расходные статьи по таким объектам более чем обременительны. Обычно, это слишком большой штат сотрудников, высокие расходы по эксплуатации здания, а также отсутствие должного уровня коммуникации между отделами в силу разбросанности подразделений. И это лишь наиболее явные проблемы владельцев советского наследства.

vzgodnze arendnze stavki.jpeg

Решением такого рода проблем могут стать механизмы, которые предлагают SLB-сделки, проще говоря, продажа объекта с обязательной опцией обратной аренды по долгосрочному договору.

«Одним из главных преимуществ SLB для покупателя является гарантия приобретения недвижимости с устойчивым доходом. Нет необходимости в поиске арендаторов, а это значит, что плату за аренду он получит с самого первого времени»

В России SLB еще не прижилось

Сделки по методу sale & leaseback уже давно вошли в международную практику. К примеру, в странах Западной Европы каждая пятая сделка в инвестиционной сфере проводится по схеме SLB.  Также рост популярности данного рода механизмов замечен на территории Восточной Европы. В России SLB технологии еще не вошли в обиход. Хотя еще в 2003 году была закрыта первая SLB-сделка, когда шведская компания Ericsson продала свой офис в Москве Пермской финансово-производственной группе. За пять последующих лет было совершено еще около десяти сделок во всех категориях коммерческой недвижимости. Однако, начиная с 2008 года, обзоры рынка коммерческой недвижимости демонстрируют спад интереса инвесторов.

Слабый интерес к данному продукту наблюдается по целому ряду причин. Самая существенная из них – невысокая прибыль от продажи актива по принципу SLB. Сюда стоит добавить нехватку потенциальных продавцов, отвечающих требованиям SLB-технологий. Подходящий продавец должен находиться в устойчивом финансовом положении, потому как в будущем ему предстоит арендовать проданную недвижимость. Вдобавок к этому, во время докризисного роста цен владельцы недвижимости старались оставить в собственности даже не профильные, зато ликвидные активы.

У SLB много привлекательных сторон

SLB технологии являются эффективным инвестиционным решением, со своими позитивными и негативными сторонами. Главным преимуществом для собственника станет получение серьезных денежных ресурсов, которые дотоле были скрыты в объектах недвижимого имущества. Инструменты SLB оставляют позади кредитные предложения, так как гарантируют более гибкие процентные ставки и график выплат. Из-за отсутствия дисконта продавец может получить вдвое больше, чем в случае использования кредитных средств. Денежные средства, полученные таким путем, могут быть пущены на развитие бизнеса, погашение кредитов, либо вложены в оборотный капитал. Кроме того, продавец может договориться об очень выгодных арендных условиях, но самое главное — он может выкупить объект обратно по заранее согласованной цене.

«Есть в SLB стратегиях и явно негативные стороны. Самая существенная из них — это прямая зависимость между окончательной ценой и ставкой арендной платы»

Особое внимание инвестиционных компаний могут привлечь государственные структуры, владеющие большим числом непрофильной недвижимости. Сделки по SLB-схеме с государственными организациями повышают интерес к объектам, находящимся в собственности этих компаний. По прогнозам экспертов консалтингового подразделения knm.ru, инвесторы будут соперничать друг с другом за право заполучить государственного арендатора, так как он гарантирует наиболее стабильный арендный поток.

Одним из главных преимуществ SLB для покупателя является гарантия приобретения недвижимости с устойчивым доходом. Нет необходимости в поиске арендаторов, а это значит, что плату за аренду он получит с самого первого времени. А если сотрудничать с сетевым сегментом торговли, то можно легко умножить прибыль, разработав долгосрочную инвестиционную стратегию.

dolgosrochnzj dogovor ob arende.jpg

Есть и минусы

Есть в SLB стратегиях и явно негативные стороны. Самая существенная из них — это прямая зависимость между окончательной ценой и ставкой арендной платы. Так, в случае если ожидания продавца преувеличены, предстоящая арендная плата также может быть очень высокой. Такие обстоятельства повышают инвестиционные риски. В том случае, если изначальный арендатор съедет, новому владельцу будет сложно найти подходящую замену по той же арендной ставке.

Еще один минус касается обветшания объектов, задействованных в SLB. Уже через несколько десятков лет они могут практически утратить свою новизну с технологической точки зрения и проиграют новым объектам, разработанным с учетом новейших инженерных тенденций. Здесь инвестиционные компании могут нести дополнительные риски.

По общему мнению многих консультантов, работающих с этим финансовым продуктом, схемы SLB-сделок явно недооценены российским рынком недвижимости. Даже в условиях кризиса этот инструмент имеет очень хорошие перспективы. А проблемы SLB могут быть решены общими усилиями бизнес сообщества. Но без помощи государства, которое может создать благоприятные условия в налоговой области и сформировать объединение из финансово устойчивых компаний, это сделать крайне сложно.

Похожие публикации:

В «Ростелекоме» хотят начать зарабатывать деньги на собственной недвижимости

Доходность готового арендного бизнеса может составить от 7% до 13%

Стоимость недвижимости в Москве стремится к историческому минимуму

Самый большой рынок торговой недвижимости Европы теперь в Москве

Новая коммерческая недвижимость в Москве вскоре перестанет появляться


Короткая ссылка на новость: http://knm.ru/~JQsld