Передвигаться по утренней Москве на машине становится все труднее. Деловая жизнь столицы сосредоточена в пределах Садового кольца. Однако, по мнению экспертов, через пять-семь лет ситуация может кардинально измениться: поток машин устремится в противоположную центру города сторону, к бизнес-центрам за пределами МКАД.

«Строительство офисных центров за пределами МКАД пока сложно назвать тенденцией», -  считает руководитель проекта АРЕНДАТОР.РУ Джамиль Гусейнов.  Сейчас большим спросом за пределами кольцевой автодороги пользуются складские и производственные помещения, но специалисты считают, что совсем скоро их потеснят бизнес-парки и интеллектуальные здания. По мнению эксперта компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой , на Западе подобная децентрализация строительства бизнес-центров значительно облегчает транспортную загруженность городов. И для Москвы с ее тяжелой транспортной ситуацией это действительно выход.

«Уже сейчас в Подмосковье существует либо находится в разработке множество производственных и логистических комплексов крупнейших российских и иностранных компаний. У них у всех есть представительства в центре Москвы, но для эффективной работы им требуются и рабочие офисы, которые обычно  стараются расположить  как можно ближе к производственным и складским помещениям компании. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что офисы, расположенные за кольцевой дорогой недалеко от основного бизнеса фирм,  несомненно будут пользоваться популярностью. Большой спрос на аренду помещений в таких комплексах  ожидается  и со стороны тех предприятий, которые  в скором времени должны  будут быть выведены с территории Москвы, согласно  соответствующим программам Правительства», - считает ведущий маркетолог отдела консалтинга компании «GVA Sawyer» Наталья Шульга.

Пока офисных зданий за МКАД  очень мало: это Country Park, Бизнес-центр «1-й км», находящийся на 1-м км Рублевского шоссе и офисные площади в ТЦ «Мега» (предлагаемые компанией Jones Lang LaSalle), «Жуковка-Плаза», еще несколько офисных центров, преимущественно на Рублевском и Ленинградском шоссе, находятся на стадии строительства.

Трудности с транспортом – не единственная причина того, что застройщики все чаще начинают смотреть за пределы МКАД. Еще один фактор – дефицит свободных земельных участков, а также территорий с ветхими строениями в пределах кольцевой автодороги. Да и сами арендаторы зачастую подталкивают девелоперов к этому решению, стремясь иметь офисные помещения международного стандарта по минимальным ценам.

По мнению экспертов, учитывая только транспортную ситуацию, привлекательность таких офисов на рынке будет расти. Большая популярность бизнес-центра Country Park расположенного в Химках,  свидетельствует о том, что это действительно экономически выгодно. По словам генерального директора  компании Race Communikations (владельца Country Park) Леонида Лопатина, возникает другая проблема – как сотрудникам этих бизнес-центров добираться до места работы? Однако и эта проблема решаема: сотрудники Country Park на метро добираются до станции Планерная, а дальше в специальных автобусах  -  до самого бизнес-центра. Для многих компаний, главное не то, куда добираться, а то – как добираться. Сейчас выехать за МКАД значительно легче, чем в добраться до центра. Как показывает практика Country Park, за МКАД едут не только небольшие компании, но и весьма крупные и солидные.  Так, якорным арендатором Сountry Park является российский офис компании Volvo.

По мнению директора департамента брокерских операций компании «GVA Sawyer» Александра Гурганова, помимо спроса на аренду помещений в бизнес-парках  на рынке существует также спрос на строительство офисных комплексов «под себя» со стороны крупнейших международных компаний. Но в этом случае корпорации должны учитывать тот факт, что в будущем у них могут возникнут проблемы, если они пожелают сдать в аренду либо продать свой центр. Это связано с тем, что при проектировании здания учитываются индивидуальные потребности фирмы, связанные с ее сферой деятельности. Но таких потребностей может не быть у потенциального покупателя либо арендатора.  

Цены на  землю за пределами МКАД на порядок ниже, чем в пределах столицы. Этим обусловлены низкие арендные ставки в бинес-центрах за пределами Москвы. По словам Юлии Никуличевой, стоимость аренды в бизнес-парках за кольцевой дорогой как минимум на 20-30 % ниже, чем в столице. Однако, что касается качества обслуживания офисных центров за МКАД, оно может быть и выше, чем в офисах-«одноклассниках» в пределах Москвы. Кроме того, низкая цена земли по сравнению со столицей позволяют выделить большую площадь под автостоянку, а также благоустроить территорию, организовать хорошую инфраструктуру.

Низкие арендные ставки и наличие большого диапазона свободных помещений различного размера дают возможность недорого и рационально размещать подразделения компаний, не требующие постоянного присутствия рядом в главном офисе. А высокоскоростные каналы связи позволяют такому офису функционировать, не отрываясь от «головного» офиса.

Предполагается, что за кольцевой автодорогой будут строиться не только офисы класса В и С, но и офисы более высокого уровня, по всем характеристикам, кроме местоположения, отвечающие требованиям класса А. Специалисты уверены, что каждый класс найдет своего арендатора. Так, офисы класса С будут пользоваться популярностью у небольших производственных компаний, которые тут же смогут разместить цеха. А офисы более высокого класса  – у быстрорастущих  компаний, которым необходимы большие площади, например, компания Volvo, у которой большой штат сотрудников. Если говорить о географии строительства, то наиболее привлекательными для арендаторов будут западные и северо-западные районы ближнего Подмосковья, и появления новых офисных комплексов следует ждать именно здесь.

Главное, по мнению экспертов, чтобы на рынке были разнообразные предложения, которые бы удовлетворяли потребности совершенно разных арендаторов. Появление офисных центров за МКАД внесет необходимое разнообразие.

___________________________________________________

Сайт Арендатор.ру провел опрос посетителей на тему «Готовы ли Вы снимать офис за МКАДом?». Результаты голосования таковы: 26,3% посетителей стали бы снимать помещения за пределами МКАД, а 73,7% - нет.