Подходит к концу 2004 год, не самый легкий период как для российской экономики в целом, так и для рынка недвижимости в частности. На вопросы об итогах уходящего года и перспективах грядущего, а также о значимых событиях на рынке коммерческой недвижимости портал АРЕНДАТОР.РУ попросил ответить Юлию НИКУЛИЧЕВУ, ведущего аналитика компании Jones Lang LaSalle.

- Какие события Вы считаете наиболее значимыми для рынка коммерческой недвижимости в Москве в 2004 году?

- Одним из знаменательных событий этого года стало завершение строительства комплекса офисных зданий компании Enka «Набережная Тауэр», а также начало возведения крупных бизнес центров «Дукат III» и «Крылатские холмы». Что касается сферы торговой недвижимости – заметным событием станет открытие торгового комплекса MEGA II, которое ожидается в ближайшее время. На рынке складской недвижимости, на наш взгляд, значительных событий в текущем году не было.

- Какова, на Ваш взгляд, доходность проектов в области коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье. Можно ли ожидать появления на этом рынке новых крупных игроков?

- Доходность каждого проекта индивидуальна, обычно девелоперы ожидают отдачу от объекта в течение 5-7 лет. Что касается новых крупных игроков на рынке -  будут появляться как новые российские компании, так и иностранные. Следует отметить, что сейчас иностранные инвесторы с повышенным интересом смотрят в сторону Москвы, однако есть ряд сдерживающих факторов: экономическая ситуация в России, а также внутриэкономические проблемы самих инвесторов.

- Многие эксперты прогнозируют бурный рост числа региональных торговых и офисных проектов. На Ваш взгляд, какие регионы России наиболее привлекательны для этого? Собираетесь ли Вы работать в этих регионах?  

- В сфере региональной торговой недвижимости действительно можно прогнозировать рост строительства, так как и девелоперы и сами торговые операторы активно осваивают регионы. Если несколько лет назад сфера их интересов ограничивалась городами-миллионниками, то сейчас практикуется освоение городов с населением 500 тысяч жителей. Говорить об офисном рынке сложнее. Спроса на качественные офисы в регионах почти нет, в первую очередь это обусловлено высокими арендными ставками, представительства московских и иностранных компаний предпочитают самостоятельно возводить себе здания.

Компания Jones Lang LaSalle также работает в регионах, в числе проектов есть торговые комплексы МЕГА и «Южный» в Казани, планируется возведение торгового центра в Калининграде.

- Каков, на Ваш взгляд, объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость? Мог бы он быть больше, насколько? Что, на Ваш взгляд, сдерживает приток иностранных инвестиций. Ваш прогноз на следующий год.

- В среднем поток инвестиций составляет 150-200 миллионов долларов в год (покупки объектов недвидимости, приносящих арендный доход). Эта цифра могла бы быть и больше, однако в России не так много объектов, которые удовлетворяли бы всем требованиям иностранных инвесторов: качество объекта, юридическая чистота, список сложившихся арендаторов. В сфере торговой недвижимости таких объектов сейчас нет, что касается офисных зданий – вышеупомянутые «Дукат III» и «Крылатские холмы» могут заинтересовать иностранцев, кроме того объекты Москва-Сити будут менять классификацию (эффективные планировки, сокращение общей площади здания и т.п.) в соответствии с требованиями, которые предъявляют иностранные инвесторы. Но и в этом случае поток инвестиций пойдет не сразу, дело в том, что подобные объекты не сразу выставляются на рынке, а самое ранее лишь через год после начала эксплуатации, когда уже сложился круг арендаторов, проверено качество работы объекта и т.д.

- Насколько реален дальнейший рост цен на коммерческую недвижимость? Какова, на Ваш взгляд, будет его динамика?

- Рост цен на коммерческую недвижимость продолжится: по офисным площадям эксперты прогнозируют - 2-3% в год,  торговым -  несколько больше – 5-7%.  Что касается ожиданий инвесторов, расклад следующий: 13% в год - доходность офисных зданий, 13-16% - доходность торговых центров.

- Какие объекты, появившиеся на рынке в 2004 году, Вы считаете наиболее интересными, почему? Выхода каких объектов Вы ждете в 2005-м? Какое влияние на рынок окажет постепенный вывод офисных  и торговых площадей делового района Москва-Сити?

- С точки зрения доходности объекта самыми удачными проектами года являются бизнес центр «Балчуг Плаза» и комплекс офисных зданий «Набережная Тауэр». Эти объекты своевременные на рынке и отвечают  требованиям качества.

Единовременный ввод в эксплуатацию офисных помещений  делового района Москва-Сити вряд ли возможен, думаю, что к 2012-2014 годам все объекты постепенно будут реализованы. Кроме того, одновременный ввод всех офисных площадей Москва-Сити возможно приведет к перенасыщению рынка, падению цен и снижению доходности девелоперов, работающих в области коммерческой недвижимости

- Начнется ли в будущем году прогнозируемый многими экспертами стремительный рост складского сегмента рынка?

- Проектов в этой области много, но только единицы начинают реализовывать. На наш взгляд, развитие этого сектора рынка начнется в  2005-2006 годах. Спрос на складские комплексы есть, однако желающие строят себе помещения самостоятельно из-за непонятной ситуации на этом рынке. Сейчас планируется возводить ряд складских комплексов: в Томилино, в районе Белой Дачи, в районе аэропорта Шереметьево, несколько объектов планирует реализовать компания «Кулон», а также компания FM-Logistic построит склад в Чехове.

- Что вы думаете относительно классификаций складской недвижимости, предложенных недавно компаниями Swiss Realty и Knight Frank? Какой классификацией складской недвижимости пользуетесь Вы?    

- Мы пользуемся собственной классификацией, разработанной на основе западных образцов, но, естественно, с учетом особенностей российского рынка. Наша компания знакома с версиями классификаций, предложенных компаниями Knight Frank и Swiss Realty. Такой документ, конечно, нужен, в первую очередь для того, чтобы девелоперы знали, что они строят, а их клиенты - что покупают или арендуют. Нам кажется, что классификация, предложенная компанией Knight Frank, наиболее правильно отображает рыночные реалии.

- Как Вы считаете, можно ли сравнивать московский рынок коммерческой недвижимости с аналогичными отраслями ведущих мировых столиц?

- Москва по объемам офисного рынка сравнима с крупными городами Европы. В 2003 году российская столица занимала 3 место по объему арендуемых площадей, уступая по этому показателю только Парижу и Лондону. По величине арендной платы Москва также на третьем месте после Лондона и Парижа.

Каждый город индивидуален, и существует много различных факторов, которые влияют на качество и количество предлагаемых офисных и торговых помещений, а также на ставки аренды и продажи объектов.